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事件： 2021 年11 月24 日成都出台了对地产行业积极的政策，近期全国很多城市地产政策也陆续出现一系列的变化，引起我们的关注是否在地产开发端和购房需求端有所改善。
点评：地产政策近期的变化主要是防止地产风险的举措。10 月以来以广州、佛山和深圳等为代表的20 个城市房贷利率有所下降，上海、郑州等多个城市房贷放款速度有所加快。这次成都出台的政策，不但有购房政策的支持，还有地产企业的资金支持：信用等级A级及以上的地产企业可用外地银行保函替代相应下浮的监管额度，项目主体完成3/4 及封顶的预售资金支取比例上限可提高5%，同时增加房地产信贷投放额度和加快发放速度，保障企业和刚需购房的合理资金需求，给重点企业开发贷展期和降息。从这些政策的陆续出台和力度的加大可以看到：保证地产行业健康发展，防止风险发生成为后续政策的落地着力点。
中央政府、人民银行和银保监会等政府部门近期也在表示：房地产合理的资金需求正在得到满足，要维护房地产行业的健康稳定发展。成都的政策是中央精神的进一步具体落地，是预售资金监管政策的进一步扩大，随着地产行业风险的防范力度加大，类似的政策的范围进一步扩大的概率大。
政策边际松动有望改善地产企业现金流状况。地产行业随着“三条红线”政策的落地，外部融资受到制约，行业中一些企业因资金流动性问题出现了信用危机，像中国恒大、华夏幸福、花样年华控股和佳兆业集团等一些龙头的地产公司出现债务和理财产品的违约。资金紧张成为了地产行业当前的现状，已销售项目作为地产建设动力最不足的项目容易出现风险，“保交楼”保障已销售项目竣工成为政策着力点。房贷利率下降和审批速度加快、地产企业预售资金支取宽松、重点企业开发贷展期和降息等全流程的政策组合对地产公司现金流提供支持，地产政策的松动有利于地产公司现金流状况的改善。
政策松动对后周期建材需求有改善作用。地产资金面紧张的问题会影响到项目的建设进度，特别是已经对外销售完的项目。当前政策松动主要满足于地产公司合理的资金需求，特别是要保证项目竣工的资金需求。地产资金的改善有利于地产公司对存量和待竣工项目建设的支持，有利于存量项目加快销售和竣工。
后周期建材的需求和地产项目竣工情况相关性强，在当前松动政策下将得到积极的改善。2017 年以来房地产销售面积绝对量，并且和竣工面积的剪刀差不断扩大，也就是前期积累了大量面积的房屋项目有待竣工。这些项目在政策松动针对性支持下，地产公司项目竣工需要的资金改善，竣工面积将得到较好地释放。后周期建材玻璃作为房屋建设后期使用的材料以及消费建材作为房屋装饰的材料需求将得到进一步释放。
政策松动有利2B 模式建材企业收益质量改善和业绩增长。建材行业中2B 模式的建材企业，直接对地产企业供货，对地产企业有一定期限的收款账期。房地产企业规模大，市场地位高，地产企业现金流紧张会直接影响2B 模式的企业经营现金流流入。如果地产企业的资金面紧张，2B 模式的建材企业的应收款回款损失的风险将会提升。如果回款延期就会影响到建材企业的资金面，影响建材企业进一步的正常运营。如果形成坏账，将影响到企业的营业收入的质量，形成损失和风险。在地产政策松动的情况下，地产行业的资金面得到改善，这些2B 模式的建材企业的收益质量将会得到相应的改善。2B 模式也不会因为地产行业的回款风险而不愿意给地产企业供货，影响公司的营业收入增长。
继续看好消费和供给刚性等后周期建材，着眼政策变化。随着经济增速的下行，稳增长的需求会进一步加大，地产政策进一步松动，保项目竣工的政策支持力度进一步加大的概率大。项目竣工情况的改善对后周期建材的需求起到积极的推动作用。
2B 模式和后周期建材从需求和收益质量受益当前的政策方向较大。相关公司蒙娜丽莎(品牌和供应能力优势叠加2B 和2C 双轮驱动模式)、东方雨虹(规模兼布局下的成本、品牌和销售优势)、伟星新材(品牌、销售网络和服务优势)、旗滨集团(玻璃龙头低成本和原料优势等)将在行业的变化中受益。
